Comment calculer son cash-flow immobilier locatif facilement ?

Lorsque l'on se lance dans l'investissement locatif, on entend souvent parler du "cash-flow". C'est le nerf de la guerre. Mais qu'est-ce que c'est exactement, et surtout, comment calculer son cash-flow immobilier sans faire d'erreur fatale ? Voici la méthode complète.

Qu'est-ce que le cash-flow immobilier ?

Le cash-flow (ou flux de trésorerie en français) représente la différence entre l'argent qui rentre dans votre poche (les loyers) et l'argent qui en sort (les charges, les impôts, le crédit). Il peut être :

• Positif : Le bien s'autofinance et génère un bénéfice mensuel. (La fameuse "cash-machine").
• Neutre : Les revenus couvrent exactement les dépenses (Opération blanche).
• Négatif : Vous devez fournir un "effort d'épargne" tous les mois pour conserver le bien.

La formule exacte pour calculer son cash-flow net-net

Beaucoup d'investisseurs débutants font l'erreur de ne regarder que le rendement brut. Pour connaître votre véritable cash-flow mensuel, la formule est la suivante :

Cash-flow mensuel = (Loyers encaissés) - (Mensualités du crédit + Assurance emprunteur + Charges de copropriété + Taxe foncière + Assurance PNO + Impôts sur le revenu locatif + Frais de gestion/comptabilité)

Pourquoi l'impôt est le tueur silencieux du cash-flow

Vous avez calculé vos charges et votre crédit, et vous êtes en positif ? Attention. Sans prendre en compte la fiscalité, votre calcul est faussé. Si vous louez en "nom propre" en location nue, votre Tranche Marginale d'Imposition (TMI) couplée aux prélèvements sociaux (17,2%) peut amputer vos revenus fonciers de plus de 47% !

C'est pourquoi il est vital de simuler différents régimes (comme le LMNP au réel ou la SCI à l'IS) pour amortir la valeur de votre bien et protéger votre trésorerie de l'impôt.