Simulateur rentabilité
immo & cash-flow
Calculez votre rendement : Location nue · LMNP · Airbnb · SCI IR/IS
Pourquoi utiliser ce simulateur de rentabilité immo ?
Le calcul du rendement d'un investissement immobilier ne se limite pas à diviser un loyer annuel par un prix d'achat. Pour évaluer correctement la viabilité d'un projet, il est primordial de calculer le rendement net fiscal et d'estimer votre cash-flow mensuel réel (l'argent qui rentre ou qui sort de votre poche chaque mois).
Quelle est la différence entre rendement brut, net et net-net ?
- Rendement Brut : (Loyer annuel / Prix d'achat) × 100. C'est l'indicateur de base affiché sur les annonces immobilières, mais il est trompeur car il omet toutes les charges.
- Rendement Net de charges : Il soustrait du loyer la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables, l'assurance (PNO) et les éventuels frais de gestion ou de vacance locative.
- Rendement Net-Net (ou net fiscal) : Il prend en compte votre impôt. C'est le seul véritable indicateur de rentabilité, influencé par votre TMI (Tranche Marginale d'Imposition) et le régime choisi (LMNP, Micro-foncier, SCI).
Quel régime fiscal choisir pour votre investissement ?
Notre simulateur intègre les principaux statuts fiscaux :
- LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) au réel : Souvent le plus avantageux pour les particuliers. Il permet d'amortir la valeur de l'appartement et des meubles, gommant ainsi la quasi-totalité de l'impôt sur vos loyers pendant plusieurs années.
- SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés) : Recommandée si vous avez une TMI élevée (30% ou 41%) et souhaitez réinvestir vos loyers pour créer un patrimoine. L'impôt y est plafonné à 15% (jusqu'à 42 500 € de bénéfices) et l'amortissement du bien est possible.
- Nom propre (Location nue) : Les revenus sont taxés à l'impôt sur le revenu + prélèvements sociaux (17,2%). Souvent très lourdement imposé sauf en cas de fort déficit foncier (gros travaux).
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