Rendement locatif brut, net et net-net : comment ne plus se faire avoir ?

Vous épluchez les annonces sur Leboncoin ou SeLoger, et vous tombez sur la pépite : un immeuble affiché avec une "rentabilité de 9% !". Magnifique... sur le papier. Dans la vraie vie, comprendre la différence entre le rendement brut, net et net-net est la première compétence de l'investisseur rentable.

1. Le mirage du Rendement Brut

C'est le chiffre qu'adorent les agents immobiliers car il est toujours flatteur. Il se calcule très simplement :
(Loyer annuel / Prix d'achat) × 100 = Rendement brut.

Exemple : Un studio acheté 100 000 € et loué 600 € par mois (7 200 € / an) affiche un rendement brut de 7,2 %. Mais attention, ce chiffre ne veut absolument rien dire sur ce qui vous restera en poche, car il ignore 100% de vos charges et frais annexes.

2. La réalité du Rendement Net (de charges)

Pour s'approcher de la réalité, il faut calculer le rendement net. On prend les revenus de l'année, et on soustrait toutes les dépenses incompressibles :

• La taxe foncière
• Les charges de copropriété non-récupérables sur le locataire
• L'Assurance Propriétaire Non Occupant (PNO)
• L'estimation de la vacance locative (les mois sans locataire)

Soudainement, notre studio à 7,2 % brut retombe souvent autour de 4,5 % à 5,5 % net. C'est plus réaliste, mais ce n'est toujours pas fini !

3. La vérité financière : Le Rendement Net-Net (Fiscal)

C'est l'ultime étape, celle qui sépare les amateurs des pros. Le rendement "net-net" intègre votre impôt. Selon que vous louez en nu (foncier classique), en meublé (LMNP) ou via une société (SCI), l'impôt peut vous prendre 0€... ou une grosse partie de vos revenus !

C'est ce rendement net-net qui va définir votre véritable cash-flow (votre flux de trésorerie mensuel après avoir payé votre prêt immobilier).