Charges déductibles et taxe foncière : les grands oubliés du rendement

Un rendement brut à deux chiffres fait toujours rêver. Pourtant, de nombreux investisseurs déchantent à la fin de leur première année d'exploitation lorsqu'ils découvrent l'impact des charges courantes sur leur trésorerie. Parmi elles, la taxe foncière et les charges de copropriété sont de véritables tueurs de rentabilité.

La taxe foncière : une dépense en forte hausse

La taxe foncière est un impôt local dû par tout propriétaire d'un bien immobilier. Ces dernières années, elle a explosé dans de nombreuses grandes villes françaises. Un appartement acheté pas cher dans une ville où la taxe foncière est excessivement élevée peut détruire tout espoir de cash-flow positif.

Attention : La taxe foncière n'est jamais récupérable auprès de votre locataire (à l'exception de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la TEOM).

Les charges de copropriété (non récupérables)

Lorsque vous achetez en immeuble, vous payez des charges de copropriété. Une partie de ces charges concerne l'usage courant (eau froide, entretien des parties communes) et peut être refacturée à votre locataire. L'autre partie (honoraires du syndic, assurance de l'immeuble, gros travaux) est à la charge exclusive du propriétaire. Ne faites pas l'erreur de déduire l'intégralité des charges de votre locataire lors de vos calculs !

L'avantage : Ce sont des charges "déductibles"

Le point positif, c'est que si vous optez pour un régime d'imposition au réel (que ce soit en LMNP, en location nue au réel, ou via une SCI à l'IS), ces dépenses deviennent des atouts fiscaux.

Toutes ces charges (taxe foncière, assurance PNO, frais de comptabilité, charges de copropriété non récupérables) viennent se soustraire de vos loyers encaissés. Elles diminuent ainsi votre base imposable, et vous font payer moins d'impôts à la fin de l'année.