Investissement locatif sans apport (110%) : Est-ce encore possible ?

Le Graal de tout investisseur immobilier a un nom : l'emprunt à 110 %. C'est-à-dire demander à la banque de financer non seulement le prix d'achat du bien, mais aussi les frais de notaire et les travaux, sans toucher à son épargne personnelle. Mais avec les nouvelles règles du HCSF et la hausse des taux, est-ce toujours réalisable ?

L'effet de levier : pourquoi emprunter sans apport ?

Emprunter sans apport permet d'utiliser l'argent de la banque pour s'enrichir (c'est ce qu'on appelle l'effet de levier). En conservant votre épargne, vous gardez une sécurité financière et vous pouvez théoriquement enchaîner plusieurs investissements immobiliers plus rapidement.

La réalité du financement à 110% aujourd'hui

Soyons honnêtes : c'est devenu beaucoup plus difficile qu'il y a 5 ans. Les banques demandent aujourd'hui presque systématiquement 10% d'apport pour couvrir au minimum les frais de notaire et de garantie. Cependant, l'emprunt sans apport reste possible sous deux conditions strictes :

• Avoir une épargne de précaution solide : Même si vous ne l'injectez pas dans le projet, la banque veut voir que vous avez de l'argent de côté (idéalement 10% à 20% du montant du projet).
• Présenter un projet ultra-rentable : C'est la clé. Si votre futur appartement s'autofinance (ou mieux, génère du cash-flow positif), la banque sera beaucoup plus encline à vous suivre.

Comment convaincre votre banquier ?

Un banquier déteste le risque. Pour obtenir un financement sans apport, vous devez arriver avec un dossier "béton". Vous ne pouvez pas vous contenter de dire : "Le loyer couvrira le crédit". Vous devez le prouver, chiffres à l'appui.

Un banquier a besoin de voir un calcul de rentabilité net de charges et net d'impôts. Si vous lui prouvez que même en empruntant la totalité (frais de notaire inclus), le cash-flow mensuel reste positif, vos chances d'obtenir le prêt explosent.